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江蘇金品建筑工程有限公司
多地推進租購同權 中國開啟住房租賃新時代
  據媒體報道,近日,北京、南京兩地分別發布《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》和《南京市住房租賃試點工作方案》。除上述兩地外,廣州、佛山、武漢、沈陽、鄭州、成都等地陸續下發相關方案,國內首批開展住房租賃試點的12個城市逐步邁進租購同權時代,加快推進住房租賃市場發展。業內人士表示,中國住房租賃時代大幕已開啟,租房市場、老百姓(48.20 +0.54%,診股)(48.08 +0.29%,診股)的置業觀和生活方式將發生大的變化。
  業內人士表示,中國房地產行業真正到了一個新階段,租賃市場前景廣闊。北京工業大學社會學系教授李君甫表示,北京等一線城市的常住人口租購比例約為4:6,這意味著40%的居民靠租房生活,接近發達國家標準。所以,租賃市場是所有中國城市住房市場不可缺少的重要組成部分。隨著試點政策出臺,未來更多細則將接踵而至,為租賃市場供給端企業帶來機遇。
  相關概念股:
  世聯行(10.66 +4.72%,診股):2017中報預告業績超預期,持續看好未來發展
  A股房地產服務行業細分龍頭,公司是境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商,至今擁有71家分支機構,服務遍及全球19個國家及中國172個城市。
  公司發布2017半年度業績預告修正公告歸母凈利潤預增30%-50%。
  7月15日公司發布業績預告修正公告,預計2017年上半年實現歸母凈利潤2.64億元-3.04億元,同比增長30%-50%,高于一季報中預測的上半年歸母凈利潤2.03億元-2.64億元,同比增長0%-30%。
  2017上半年業績超預期主要來自互聯網+業務及金融業務貢獻。
  公司互聯網+業務發展迅速,收入規模快速增長疊加毛利率同比提升,利潤貢獻超預期。同時,公司金融業務進展順利,業績情況好于預期。
  短期受房地產行業調控影響股價下挫明顯,中長期持續看好未來發展。
  短期來看,公司經營受房地產行業調控影響較大,2016年四季度至今全國房地產成交下滑明顯,2017年房地產行業調控仍保持高壓態勢,對公司的經營情況及股價表現構成制約。
  中長期來看,世聯行作為A股地產服務類龍頭公司,具有明顯的引領和昭示作用,股價彈性較大。公司堅持輕資產發展和品牌價值服務,充分利用大數據和互聯網打造顧問、金融、物管等一體化服務平臺,專業突出布局精準。目前互聯網電商業務已進入105個城市,累計聯接全國700余個開發商、逾5萬個中介門店及50余萬經紀人;并與代理業務、金融業務和裝修業務產生協同效應。同時公司積極拓展新業務,長租公寓穩步推進,世聯君匯新三板正式掛牌。目前長租公寓業務已布局20個城市,簽約超2萬間,開業運營近5000間。
  調整2017年盈利預測,調整12個月目標價8.8元,維持買入評級。
  調整公司盈利預測2017-2019年EPS為0.41元/0.47元/0.55元,對應P/E為18/16/14。綜合考慮給予相對估值2017年21倍PE,調整12個月目標價為8.8元。公司近期股價回調明顯,安全邊際顯現,維持買入評級。
  國創高新(9.58 +1.81%,診股):資本助力深圳云房繼續深耕區位
  38億元收購深圳云房100%股權的重組方案剛剛獲得中國證監會審核通過,有望成中國資本市場房地產服務第一股。深圳云房是一家以o2o模式為核心的房地產中介服務提供商,旗下擁有Q房網。另外需要一提的是,武漢長江新城選址落聽,長江新城的建設被稱為是“武漢500年未有的大變局”。國創高新位居武漢,為我國領先的改性瀝青生產企業,在湖北擁有絕對領先的市場份額,未來將直接受益長江新城建設。
  投資要點:
  深耕+拓展模式,側重長三角和珠三角。深圳云房近幾年以深耕+拓展的模式不斷發展。未來拓展側重珠三角和長三角。公司目前擁有的1073家線下門店中,有369家位于深圳,近57%的門店分布在珠三角;有192家分布在上海,近35%的門店分布在長三角地區。公司計劃聚焦一線城市,關注潛力二三線城市,繼續深耕優勢區位,提高當地市占率。國創高新收購深圳云房科技的交易計劃里募集資金中有4.5億元將用于廣州和上海線上線下業務拓展,填補區域空白。
  前期拓展為后期增速埋下伏筆。深圳云房2014-2015年期間處于拓展時期,新建立800多個門店,截至2016年8月底公司在12個城市擁有1073個門店。2016年門店增速明顯放緩的情況下,前期拓展的門店盈利增強,2016年前8月利潤扭虧為盈。考慮到數據平臺打造和門店建設在后期運營中維護費用逐步降低,公司未來利潤釋放有空間。
  業績承諾已考慮市場調控影響。本次交易中雙方簽訂的業績承諾已經考慮了市場調控的影響,深圳云房承諾2016-2019年扣非后歸母普通股東的凈利潤分別不低于2.425億元、2.575億元、3.225億元和3.65億元,對應2017-2019年承諾EPS可以達到0.27、0.34和0.38元每股。 存量房市場潛力可觀。一線城市住房起步早、發展快,總量大;二手房交易量已經超過新房交易,進入存量房時代。部分熱點二線城市如南京也出現二手房和新房成交量比超過1的現象。隨著城鎮化逐步推進,城市可供建設用地的減少,市中心存量房市場潛力可觀。
  盈利預測和評級。根據海通地產組提出的中介行估值“三階段”模型,第一階段代理業務的動態PE估值倍數建議在10-15倍之間。深圳云房2014年-2015年處于代理業務快速提升階段,16年拓展速度有所減緩,運營效率提升,業績初步體現前期拓展效果。公司預計完成本次收購交易后會繼續在長三角地區拓展線上線下服務業務,仍然屬于快速成長期。可比公司世聯行和三六五網(23.33 +4.06%,診股)2017年PE在22倍左右。我們認為如果收購成功,深圳云房將通過本次交易獲得充足資金繼續深耕優勢區位,擴大市場份額,可以給至少25倍估值。根據交易簽訂的業績承諾,2017年EPS至少可以達到0.27元每股。由于交易成功與否仍存在不確定性,我們對公司目前暫不評級。
  不確定因素。收購審批風險。
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