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江蘇金品建筑工程有限公司
住房鄙視鏈:公租房不配與商品房共享同小區?
幾年前,深圳出臺政策,開發商建設商品房,必須配建一定比例的公租房或安居房。如今,這批公租房、安居房的租客陸續輪候入住。然而,問題來了,多個小區發生業主與公租房租戶的沖突。
業主認為,自己買房時花費不菲,配套設施有限,憑什么每個月只支付少量租金的公租房租戶也能享受?有限的資源被更多的人瓜分,不僅使用上不便,未來房價上漲的預期也有可能被拉低。
深圳一小區的業主們要求與保障房物業分隔管理
租戶則認為,保障房是政府的民生項目,租戶依法入住,且合同里也明確包括花園等設施,理當享受同樣的權益。
 
其實,這類“混合居住”小區在全國不少地方已有先例,北京、廣州、鄭州等城市都有類似的小區,這些地區也都遇到過商品房業主與保障房業主發生沖突的事件。
盡管北京等地已經明令禁止同小區的商品房和保障房進行人為隔斷,但還是有不少開發商為了房子更好賣,即使政策不讓隔,也進行了隔離。這么做的背后,隱藏著一條“住房鄙視鏈”。
住別墅、豪宅的,瞧不上住花園洋房的,住花園洋房的,瞧不上住剛需商品房的,住商品房的覺得自己比住限價房的強,住限價房的覺得怎么著也比住公租房的好點。其實買房也和買股一樣,是買漲不買落的很多跟隨筆者的朋友都賺到不少,如果你在股市沒有賺錢的話,是因為你沒有一個好的盈利方法,其實好的方法加上導師指點,賺錢是非常簡單,我總結了一套篩選漲停股的方法,我稱之為《三把斧選股神奇戰法》,準確率高達93.5%,讀者可以到巍*鋅,《kdj3588》上來全部無償領走,相信我的實力!
租房者往往處于“鄙視鏈”的最底端
當他們因為“混合居住”出現在同一小區時,鄙視鏈高層不希望與鄙視鏈底層分享小區,鄙視鏈底層也覺得自己遭遇了區隔對待。
 
而一些地方政府對這一問題的態度卻非常模糊,要么和稀泥,要么干脆隱身。比如,河南一些地方政府在出臺相關規定時就沒有提出分區管理的內容,最后矛盾爆發時,就只能業主、租客和開發商三方互撕。
為什么保障房總與商品房、甚至豪宅建在一起?
商品房和保障房該不該隔離這樣的沖突,很難去指責其中任何一方。
指責商品房業主歧視?畢竟人家花費不菲;指責保障房業主貪心?政策和合同是擺在那兒的;指責開發商耍滑頭?企業畢竟也要盈利。
就連政府相關部門也很難把握這一平衡:一方面,不能讓保障房變成一種對窮人的“歧視”;另一方面,如果強力禁止分區,開發商和業主利益受損,未來開發商配建保障房的動力可能會下降。
很多地方在土地拍賣時就會要求配建一定比例的保障房
 
人人都有一肚子委屈,那說明保障房建設思路可能遇到了一些問題。
早在2007年,國務院就已出臺規定:新建廉租住房“主要在經濟適用住房以及普通商品住房小區中配建”。各地也在近些年按要求下發“配建令”,規定新建商品房項目必須按一定比例配建保障性住房(包括公租房、經濟適用房、自住房等)。
但是隨著這幾年地價、房價的飆升,不少配建保障房所面臨的鄰居不再是普通商品房,而是高端住宅,甚至是豪宅、別墅。
以最近同樣在鬧分隔管理的北京天璞家園小區為例,自住房價格每平米2.2萬元,總價約200萬元;而商品房每平米價格達到8萬元,總價普遍在1000萬元以上。
北京一小區業主反映開發商把兩限房和商品房用柵欄分開
2015年初,開發商在拍下這塊地時,樓面價就達到了每平米3.5萬元,也就是說蓋保障房是虧本的,要彌補虧空,就只能將剩余面積做成高端住宅。
有房地產專家認為,政府在出讓土地時,很多地塊仍是以最高限價成交,土地出讓金沒少收,并沒有為保障房做出太大的利益犧牲,于是,就出現了保障房與豪宅建在一起的尷尬局面。
混合居住應該堅持,但居民收入不能差距過大
 
面對這樣的尷尬局面,有人提出,為什么不能由政府出資集中建設保障房小區,這樣不就沒有“歧視”了嗎?
這樣做的話,小區內的“歧視”是沒有了,但是會造成更大范圍內的“歧視”。
集中建設保障房不是沒有過。上世紀90年代末到本世紀頭幾年,中國很多城市就在城市邊緣、甚至郊區大規模集中建設保障房,最著名的就是“亞洲第一大社區——天通苑”。但是,這樣的建設使得低收入家庭要承擔更高的交通成本和時間成本,還要享受相比于城市中心水平更低的醫療、教育等公共服務。
上個世紀,美國也曾大規模地集中建設保障性公共住房,但是隨著時間的推移,公共住房社區出現貧困集中、環境衰敗、犯罪率高等一系列社會問題。
到了上世紀70年代,美國在公共住房建設中引入社會學研究成果,提倡并通過政府政策推進不同收入群體混合居住。1974年,美國住房與社區開發法案的通過,標志著美國聯邦政府大規模興建公共住房計劃暫告一段落。
不同收入群體“混合居住”的意義在于,可以不讓保障房變得“邊緣化”,使住保障房的市民同樣能享受較高質量的公共服務。并且,這樣可以促進階層流動,減少社會問題的發生。
直到現在,“混合居住”還是很多國家公共住房政策的主要方向,近年法國推行“城市更新計劃”,規定每個社區必須提供20%的社會福利住房,并規定將廉租房建在普通住宅區。
所以,不能放棄混合居住小區的建設,但是為了避免矛盾發生,收入差異最好不要太過于懸殊,不然經濟條件好的人覺得打擾了他們的生活,經濟條件差的人心理也容易不平衡。
事實上,前些年國務院、住建部的一些文件中就說明,保障房應該在普通商品住房中配建。未來為了避免豪宅配建保障房的事情,各地政府部門應當事前做好規劃,明確配建保障房的地塊,不能用于建設非普通商品住房。
混居社區不該分隔,非要分隔的,警惕保障房“被平均”
如果保障房配建在普通商品房小區,并且在項目規劃、銷售時都已經明確公示,那就不應該存在分隔管理的問題。開發商不能忽悠顧客,若商品房潛在業主擔心自己房產升值會受到影響,那可以選擇不買。
為了防止建設后再出現人為分隔管理,在實際操作中有一些可以借鑒的成功經驗:
1.保障房與商品房建設統一標準,南京8月份剛出臺的《南京市出讓地塊競爭保障性住房操作管理規則(試行)》就是一個可供參考的范本,其明確規定人才安居房建筑面積60至144平方米,與所在地塊商品住宅統一規劃設計、同步建設、同步驗收,停車配建等公共配套共享,建設和裝修標準同所在地塊商品住宅一致,保障房建成后需無償移交政府,相應建設成本不計入該地塊商品住宅房價的準許成本;
2.提供分散的保障房,比如一個小區里不相鄰的幾棟樓,甚至每一個單元都有幾戶可以是保障房;
3.不直接提供保障房,而是以住房券的形式給中低收入者補貼,鼓勵其在商品房小區購買或者租賃房屋,由以前的“磚頭補貼”轉向“人頭補貼”。
 
除此之外,“混居小區”應該規劃時就提供足夠的配套設施。比如深圳一混居小區只算商品房、車位配比也只有1:0.8,平均一戶不夠一個車位,加上348戶安居房租客,車位是鐵定不夠用的。就算社區內居民收入差距不大,但設施不夠用的時候,誰都會開撕。
此外,對于現在已經建成或者已經出讓的土地,可能還會存在豪宅配建保障房的尷尬局面。這種不同群體間收入差異過大的情況下,分隔管理也不是不可以。
首先,各地住建部門應明確同一小區分隔管理的標準。
其次,不能規劃建設時是一個小區,入住后再人為分隔,這樣做很容易造成保障房“被平均”。像綠化面積、容積率這些指標,商品房和保障房一起算是達到標準的,但人為分隔后,很多保障房根本達不到事前合同約定的標準。
所以,如果分割管理,就要做到北京市住建委所說的那樣:需按照規劃指標分區域建設公共領域和公共建設。與其混在一起作為一筆糊涂賬,不如劃分開來算清楚,以政策限制和控制開發商模糊操作。
 
在各地紛紛推出“鼓勵租房”“租售同權”的政策背景下,業主與租客的矛盾,未來想必不會少。因此,有必要在政策制定之初就料到困難之所在,多一些未雨綢繆。
而在保障房的建設上,相關補貼還是應該更多地由政府來買單,畢竟開發商只是商人,而保障性住房是政府的責任。
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